不動産譲渡所得税シミュレーションツール
不動産を売却したときにかかる譲渡所得税を概算します。売却価額・取得費・譲渡費用・所有期間を入力すると、長期/短期譲渡所得の判定、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超軽減税率まで反映し、課税譲渡所得・所得税・住民税・概算手取り額をリアルタイムで計算します。
売却の条件を入力
万円
不動産を売った金額（譲渡価額）
万円
購入代金＋購入手数料−建物の減価償却費
万円
仲介手数料・印紙税・測量費・解体費など
計算結果（概算）
譲渡所得税の合計（概算）
—
| 譲渡所得 | — |
| 取得費（適用額） | — |
| 特別控除 | — |
| 課税譲渡所得 | — |
| 所得税 | — |
| 復興特別所得税 | — |
| 住民税 | — |
| 税額合計 | — |
| 概算手取り額売却価額 − 譲渡費用 − 税額（取得費は過去の支出のため含みません） | — |
| 実効税率（譲渡所得に対する） | — |
譲渡所得税の税率早見表
| 区分 | 所得税＋復興税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期（所有5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期（所有5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超軽減（課税6,000万円以下の部分） | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 10年超軽減（課税6,000万円超の部分） | 15.315% | 5% | 20.315% |
ご利用にあたっての注意
- 本ツールの計算結果は一般的な計算式に基づく概算・目安であり、税務上の助言ではありません。
- 所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定するため、実際の経過年数とは異なる場合があります。
- 取得費が不明な場合の概算取得費（売却価額の5%）は、実際の取得費が判明している場合は適用できないことがあります。
- 特別控除や軽減税率には適用要件・併用制限・必要書類があります。相続・買換え・共有・事業用など個別事情は反映していません。
- 正確な税額や適用可否は、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。最新の税制（2026年/令和8年）に基づき作成しています。
使い方
1
売却・取得の金額を入力
売却価額・取得費・譲渡費用を万円単位で入力します。取得費が分からない場合はチェックを入れると概算5%で自動計算します。
2
取得年月・譲渡年月を選択
購入した年月と売却した年月を選びます。所有期間（譲渡年の1月1日基準）から長期・短期を自動で判定します。
3
結果を確認
マイホームなら居住用にチェック。課税譲渡所得・税額・概算手取り額がリアルタイムで表示されます。
不動産譲渡所得税シミュレーションとは
不動産（土地・建物）を売却して利益（譲渡所得）が出たときにかかる、所得税・復興特別所得税・住民税を概算するツールです。所有期間による長期・短期の判定、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率まで考慮し、手取り額の目安をブラウザ内だけで安全に試算できます。
機能・特徴
- 長期・短期を自動判定譲渡年1月1日基準で所有期間を計算し、長期20.315%／短期39.63%を自動で適用します。
- 3,000万円特別控除に対応マイホーム（居住用財産）の売却なら、最大3,000万円の特別控除を反映して課税額を計算します。
- 10年超の軽減税率に対応10年超所有の居住用財産は、課税6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率を適用します。
- 完全ブラウザ完結入力データはサーバーに送信されません。金額などの個人情報を安心して試算できます。
活用シーン
- マイホームや土地の売却で手元にいくら残るか知りたいとき
- 相続した不動産を売却する前に税額の目安を把握したいとき
- 売却のタイミング（5年超・10年超）で税負担がどう変わるか比較したいとき
- 取得費が不明な古い不動産の概算税額を確認したいとき
- 投資用不動産の売却益にかかる税金をざっくり試算したいとき
よくある質問
譲渡所得税はどうやって計算しますか？
「譲渡所得＝売却価額−（取得費＋譲渡費用）」を求め、居住用なら特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に税率を掛けます。長期は20.315%、短期は39.63%です。
長期譲渡と短期譲渡の違いは？
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期（合計20.315%）、5年以下なら短期（合計39.63%）です。経過年数ではなく1月1日基準で判定する点に注意が必要です。
3,000万円特別控除とは何ですか？
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。本ツールでは「マイホームの売却」にチェックすると反映されます。
10年超軽減税率はどう適用されますか？
10年を超えて所有した居住用財産を売却した場合、3,000万円控除後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21%、6,000万円超の部分に20.315%の軽減税率が適用されます。
取得費が分からない場合はどうすればいいですか？
購入時の契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価額の5%を「概算取得費」として使えます。本ツールではチェックを入れると自動計算します。
計算結果はそのまま申告に使えますか？
いいえ。本ツールは概算・目安であり税務助言ではありません。実際の特例適用には要件や必要書類があるため、正確な税額は税理士や税務署にご確認ください。
入力した金額は外部に送信されますか？
いいえ。すべての計算はお使いのブラウザ内で完結し、入力した金額や日付がサーバーに送信・保存されることはありません。